Bywa, że realizując transakcję sprzedaży nieruchomości bardziej opłaca się zdecydować na odprowadzenie podatku, niż wybrać opcję ze zwolnieniem. Możliwość wyboru istnieje wyłącznie wtedy, gdy zarówno sprzedawca, jak i kupujący są czynnymi podatnikami VAT.

Przedsiębiorca nabył latem 2009 roku nowowybudowaną halę magazynową. Po miesiącu rozpoczął jej użytkowanie (jedynie na potrzeby związane z prowadzoną działalnością gospodarczą). Hala kosztowała 1000 000zł  plus 230 000zł VAT.

Nabywca mógł odliczyć i odliczył wówczas podatek VAT. W trakcie użytkowania nie przeprowadzał modernizacji, ani rozbudowy hali. We wrześniu 2014 roku sprzedał magazyn (czynnemu podatnikowi VAT) za kwotę netto 800 000zł.

W omawianym przypadku istnieje możliwość zwolnienia z podatku VAT zgodnie z art. 43,ust. 1, pkt 10 ustawy o podatku od towarów i usług [Dz. U. 2004 Nr 54 poz. 535 ze zm.].

Strony mogą się zdecydować, lub nie na opodatkowanie transakcji. Taki wybór mają oczywiście tylko, jeśli obie są czynnymi podatnikami VAT.

Opcja ze zwolnieniem z opodatkowania
Przy takim wyborze sprzedający musi skorygować częściowo kwotę odliczenia. Jako, że sam kupił halę w 2009 roku, a sprzedał ją w 2014, to musi dokonać korekty kwoty będącej 5/10 podatku odliczonego w 2009 w momencie zakupu. Toteż w deklaracji VAT-7 za wrzesień (lub VAT-7K za III kwartał 2014 roku, jeśli rozlicza się kwartalnie) powinien wykazać wartość 115 000zł, która zmniejszy sumę, jaką pozyska w wyniku sprzedaży, czyli „na rękę” zostało mu 685 000zł.

Ze strony nabywcy sytuacja wygląda następująco: płacił on 800 000zł za magazyn. A jako, że transakcja zwolniona była z VAT, musiał uiścić podatek od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 procent od kwoty transakcji, czyli 16 000zł.

Opcja z opodatkowaniem transakcji
W takich okolicznościach sprzedawca naliczył VAT w kwocie 184 000zł – czyli wartość transakcji wyniosła 984 000zł brutto. Wypełniając deklarację VAT-7 za wrzesień 2014 (bądź VAT-7K za trzeci kwartał 2014) wykazał i odprowadził podatek należny w kwocie 184 000zł. Sumę tę jednak otrzymał od nabywcy, więc faktycznie w kieszeni zostało mu 800 000zł. Zatem nie traci na kwocie odliczenia, którą musiałby przekazać fiskusowi, gdyby wybrał rezygnację z opodatkowania.

Nabywca tymczasem również nie jest stratny, bo chociaż musiał zapłacić za halę więcej – 984 000, a nie 800 000, to nie musi płacić 2 procent podatku od czynności cywilnoprawnych, a jako czynny podatnik VAT będzie mógł sobie odliczyć podatek później, jeżeli w deklaracji wykaże nadwyżkę podatku naliczonego nad należnym.

Zatem dokonując transakcji dotyczącej sprzedaży nieruchomości warto przeanalizować różne rozwiązania, ponieważ może się okazać, że decyzja o odprowadzeniu podatku będzie wbrew pozorom bardziej korzystna ekonomicznie.

Źródło: BIULETYN VAT, nr 22 (220) /2014